契約開始日と入居日の違い（復習）
長いながい「色のない冬」が過ぎてしばらく経ちますが、次から次へと鮮やかな花々が咲きニューヨーク郊外は本当に美しい季節です！
同時に、新しくご赴任される方が家探しに奔走されるのもこの季節。「ここにしよう！」とお決めになった方は、オファーや契約の段階に入っていたり、ちょうど契約成立と言った方が多いのではないでしょうか？
でも、まだお決まりでない方、これから探す方も大丈夫です。
素晴らしい優良物件もまだございます！
さて、物件を決めた際に「ここを借りよう」となったら何を決める必要があるでしょうか？
賃貸住宅のオファーは、担当エージェントに「ここにします」と伝えるだけではなく、
いつから
どれくらいの期間
いくらで
借りたいのか？
これをオーナー側に伝えるのがオファーの核となります。
もちろん、それ以外中途解約に関すること、庭師代や*ユーティリティは誰が負担するか？など細かいことはあります。
そして、その細かいこともオファーの時にオーナー側に伝えなければ
後から、あれこれ追加することはできません。
*郊外の一軒家の賃貸はほとんどの物件で全てのユーティリティはテナント負担です。
二世帯以上のマルチファミリー物件では、昨今は水道代が家賃に含まれているケースがある(かもしれない）程度です。
*ユーティリティとは電気・ガス（オイル）・水道を指します。インターネットやケーブルテレビ・電話代は含まれません。
さて、本日の本題の「契約開始日」＝「いつから」がどれほど重要なのか？ということをお話ししたいと思います。
「契約開始日」は「カギをもらえる日」＝「入居可能日」＝「住み始めなくてもいい日」＝「物件に対しての責任が発生し始める日」です。
（契約開始日からは居住せずともレンターズ保険やユーティリティはテナントの負担が必要です）
契約を開始して、半年以上ご入居されなかった方もいらっしゃいますが、これはかなり例外で、もし数日ではなく数週間以上遅れてご入居される場合は、物件オーナーや管理者にその旨お伝えください。
Q１: もしあなたが気に入った物件には、まだ現在のテナントさんが居住中の場合は？
A: この物件は、◯月◯日から契約を開始できます。
と言われるはずです。
Q２：もしあなたがオファーしようと思った物件が既に空き家（または新築）だった場合は？
A: 物件オーナーは一日でも早く賃貸契約をしてくれる人を探しています。
オーナーにとって空室期間は最大の収入のロスになるためです。
具体例として、
ある人が家賃$6,000の物件を気に入りました。
本当は交渉して、$5,700位に値下げしてくれないかなぁ。と考えています。
しかも物件は既に空室なのに、契約開始は一ヶ月先まで待ってくれないかなぁ。と考えています。
例えこのオファーが二年契約のオファーであっても、多くの場合、契約開始後一年経過後から中途解約可能の条項を契約内容に盛り込みますから、オーナーにとっては契約が確定している期間は１２ヶ月とみなされます。
（シンプルなように契約がコミットされている期間は12ヶ月にしました）
契約開始を一ヶ月先まで待って欲しい→ということは？
ASAPで契約を開始する場合オーナーの収入は、（数日の誤差は除き）
$6,000 x 12 mo = $72,000
$6,000 x 11 mo （一ヶ月先に契約開始の場合）＝ $66,000
その差（もちろん）$6,000
差額の$6,000 ÷ 12 mo = $500
「契約開始日を一ヶ月待って欲しい」ということは、実は$500/月値下げして欲しい。「$5,500で貸して欲しい。」と言っていることと同じになります。
契約開始日をいつに設定するかは、ある意味では月額家賃以上に重要になることがわかりますね。
物件が完全な空き家（Available)になってしまう日に出来る限り近づけて契約開始のオファーを入れることが同時に家賃交渉の第一歩ともなるわけです。
物件を探している段階では、そこまで考えていらっしゃらなくても
オファーを詰めていく段階になって契約開始日をシリアスに考える方がいらっしゃいます。
二重家賃を避けてお住み替えというのは、特に難しいものだとご理解くださいませ。
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