フェンス（塀）のダメージ
長く賃貸されていた物件を、この度テナントさんが退居したので見に行ってきました。
広い庭の後ろのフェンス（塀）が倒れています。
これでは、塀の意味がないですね。
*当該物件の場合、テナントさんから「倒れた。」とオーナーに連絡して来たことはありませんでした。
これは困りますね。借りている間物件を「管理」「観察」するのは、テナントさんの役目です。このようなことは物件オーナーに速やかに報告しましょう。
このフェンスは長い年月が経ち、嵐を繰り返し受けたのでしょう。
さて、そもそもこのフェンスは誰が建てたのでしょうか？
1.この物件（写真を撮っている側）の家が建てた？
2.お隣が建てた？
フェンスは表面がスムーズな方を表とし、支柱がある面を裏と考えます。
そして一般的には、フェンスを立てる人は「裏」向き、お隣には見栄えの良い「表」を向ける。とされています。
表 裏
ということは、上のダメージを受けているフェンスはこちら側で建てたフェンスということになりそうですね。
では、これを修理・設置し直すにはどちらが費用負担するのか？ということが問題になるだけでなく、気をつけないと少々厄介な問題が起きることがあります。
フェンスの位置は正確でしょうか？
本当にお隣との境界線上に立っているのでしょうか？
家の売却時にもめないよう売りに出す前にハッキリさせておくといいですね。
不動産売却時には、買手がSurvey（測量図）を取ります。するとフェンスの位置が測量上その土地の所有者の境界線から多少ずれていることがあります。
そして、クロージングギリギリにそのことが問題になり、クロージングの朝フェンスを大急ぎで撤去し、タブレットで写真を撮ってタイトル会社を説得したこともあります。
日本で言う、時効取得に該当すると思いますが、日本の詳細要件と当地では違うかもしれません。（申し訳ありませんが、日本の不動産法には明るくありません）
このアドバースポセッションの要件は各州で異なります。
ニューヨーク州では10年 NY Real Prop. Acts Law 501,511
コネチカット州では15年 Conn.Gen. Stat. Ann 52-575
フェンスの問題は、見栄えのみならず様々なトラブルを抱えていることがあります。一軒家の取引は、フェンスのみならずクリアポイントが膨大にありますので、不動産購入の際は、最後まで一つ一つ納得のいく説明をしてくれる買手側エージェントに伴走してもらいましょう。
ニューヨーク郊外のウエストチェスター郡、コネチカット州のフェアフィールド郡を専門に創業以来まもなく30年。郊外の不動産に関することならなんでもこちらまでお問い合わせください。
