Generation to Generationと上手くいかない
アメリカで人々は住まいを一生に7回引っ越すとか「8～9回引っ越す」と聞かれたことがあると思います。
今日フォーカスする「引っ越すのが簡単でなくなった」という話題は、Empty Nesterと言われる子育てが終わり、大きな家が必要なくなった世代のお話です。
70歳になったご夫婦、マーサさんとボブさんは3人の子どもを育てた広い庭のある3,000sqftを超える家に33年間住んでいます。
同世代がするように、そろそろ家のダウンサイズをするというのが当然の流れと思っていた彼らですが........
最近ダウンサイズのための引っ越しをやめることを決めました。
理由は：
・現在のHISTORICALLY Low Inventory下では気に入る小さ目の家は全くない。
・買い替える物件の値段がモーレツにあがった。ローンの利息も高い。
・33年の間に生まれたキャピタルゲイン（売却益）がとても大きく、キャピタルゲイン税が膨れ上がっている。
自分の家が高く売れても、買う家も高くなり、多くの税金を払って、小さい家を買う事に疑問を持ったわけです。
キャッシュフロー的にもその後の生活に不安が......
大きなキャピタルゲインが発生した主たる住居の場合、単身では$250,000までカップルでは$500,000までの課税控除があります。
カリフォルニアやニューヨーク郊外など特定のエリアでは、（メインテナンスを怠りなく、またある程度のアップデートを繰り返していたら）30～40年前に$100,000で購入した家の価値は$2,000,000近くに跳ね上がっているエリアもあると聞きます。
ニューヨーク郊外の特に人気の町では、一般的なサイズの敷地が土地代だけで$1Mと言われています。さもありな。な話ですね。とても$500,000の控除を利用しても課税額がどんと来てしまいます。
これが、投資物件の場合は1031 Exchangeと言ってキャピタルゲイン税の繰り延べをする方法がありますが、シニアが自宅をダウンサイズする際のキャピタルゲインに対しての税の特例措置がないのはちょっと何とかならないものでしょうか？
コロナ禍前までは
ダウンサイザーはコンドミニアムや子どもたちの近くの小さな家を買って引っ越していき、これから子育てをする世代が大きな家を購入する。という世代間の引継ぎが見られたものです。
アメリカ国内でも暖かい地域だと、不便なことは広いだけでお掃除が大変という程度なんでしょうか？（広い家を歩き回るのは運動になるし）ニューヨーク郊外のような寒冷地に住んでいると、広すぎるとまず頭にピンと来るのは
ユーティリティ！
暖房代！
ウエストチェスターの某優良学校区で、シニアのご夫婦が4,500sqftもある5BRの大豪邸で。
キッチンと5つのベッドルームのうちたった一つだけを使って、それ以外のスペースはすべてビニールや断熱カーテンでふさいで、それでも引っ越しせず踏ん張っている.....という方もいらっしゃいました。
高額な固定資産税やユーティリティを考えてもそれが得策と考えたそうです。
こんな調子では、売物件のHISTORICALLY Low Inventoryはそう簡単には解決しそうもありません。
すると、賃貸で待機している購入希望者がいつまで経っても出ていくことが出来ず
売物件のみならず、賃貸物件不足の一因と言えると思います。
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