自宅を投資する
今回は投資用に購入した物件ではなく、メトロポリタンニューヨークで自宅として使っていた家を初めて貸し出す場合のお話です。
自己使用の住宅を賃貸したい場合、どんなことを考えたり、準備したりする必要があるでしょうか？
・まず、現在米国（ニューヨーク市近郊）にお住まいだと思いますが、ご自宅を賃貸したい場合は税金面でのメリットや注意事項があります。なるべく不動産投資に詳しいCPAの方とお話しいただきアドバイスをもらっておいてください。
- 賃貸に出すとどういったものが経費として認められるか？
- 物件オーナーが国外に出た場合の家賃収入の税率の考え方
- 物件の土地建物比率は？
- 物件の築年数は？（木造一戸建ての場合の減価償却耐用年数は27.5年）
- Mortgageがまだあるかどうか？Principal とInterestはどの位で、いくらの家賃収入が見込めるか？
などなど
その上で：
・適正賃料の決定
・賃貸開始時期の決定
この二つはテナント探しをスタートするのに重要なポイントです。
＜貸すための準備＞
- 問題が起きそうな箇所は予め修理をしておく
（屋根・窓・外壁・ドライブウェイ舗装・HVAC冷暖房機・オイルタンクの状態オイル暖房の場合・地下が浸水歴などなど）
- 大型家電の点検・修理・買換え
- 家の周りの点検（玄関周り・サイド・裏庭など）テナントが転びやすいようなところは補修する。家の中も同様。
- 不動産エージェントにテナント探しから賃貸契約まで任せるか？
- 貸している間、物件の管理をエージェントや誰かに依頼するかどうか？
- もし、引越し前にテナントが決まらなかった場合どうするか決めておく。（カギの受け渡し、入居前や入居時の家の点検など。エージェントを雇っている場合は任せられます。）
＜内覧時の注意＞
・内覧（バーチャルも含む）をしなければ、テナント候補は決めないので見栄えのいい室内づくり開始です！（家を空にするのは、引っ越し前またはテナントが決まってからでも大丈夫です。）
目指すはモデルルーム！！
見栄えが良ければよいほど早く決まります（ホント）！！
- プライベートな写真・額など気になる場合は片付ける
- 出来る限り物を減らす
- ペットがいる場合は、匂いに気を付け、餌入れなど片付けておく
- 内覧時は留守にしてエージェントに任せるかどうか？
- 内覧に来た人を画像や音声で拾わない（この為のDiscosureあり）
これまでお住まいだったご自宅ですから、不具合箇所があるかどうか？こういった場合に、こういうトラブルが起きる可能性があるか？など予め把握できていると思います。
ところが、テナントは千差万別💦
思いもよらなかったことでクレームをしてくることもあります。
あくまでテナントによりますが、あなたの大切な財産であるお宅を「大切に使う」とは限りません。その覚悟は必要です。
テナントが退去した後、ペンキの塗り替えやその他の補修などどうしてもオーナー負担でしなければならない事もあります。経費として計上できるにせよ、意外に費用が掛かるものです。その覚悟も必要です。
また、連続して賃貸しようとする場合、内覧の協力が上手くもらえるようなテナントとの友好関係もオーナーにとって大事なことです。かと言って「お友達」ではありません。あくまで賃貸経営はビジネスです。
初めてアメリカで「大家さん」になるということは、驚くことが多いと思います。長年管理をしているプロでも日々仰天するような事象が生じるものなのです。
テナントの要求にどの程度まで答えればいいか？どういうことは有無を言えず即刻対応しなければならないか？この辺りの線引き・判断が難しいと思います。
大切なあなたのお宅を、どうしたらあなたの大切な資産として最大限有効活用出来るのか、荘園不動産ではご一緒に考えたいと思います。
