春に向けて
コロナ禍で不動産マーケットがすっかり様変わりしているものの、やはり春～夏にかけては一年で一番活況であることは間違いないと思います。（注：今回もウエストチェスターNYとグリニッチCTの商習慣に基づいてのお話です。）
初めて物件のご売却をなさる方は、売却に至るまでのプロセスを把握出来ないと何かとご不安に思われると思います。長年お住まいになった大切な我が家のご売却には、お荷物のみならず、お気持ちの整理も必要だと思います。
今日は戸建て住宅の売却への全体の流れをご説明させて頂きます。
1）物件ご売却時期は既にお決まりですか？いくらで売るのが妥当でしょうか？
クロージングの日＝売却する日＝受け渡す日＝自分のものでなくなる日
クロージングから逆算して約二か月前からマーケットに出すというのが一般的です。
（ニューヨーク州では買主も売主もよんどころない事情が発生した場合、クロージングを最大一か月延長することが可能です。）
物件価格については、近隣の売却済み物件や、条件（敷地面積や建物面積・寝室数・浴室数・車庫数・冷房設備・その他の設備面・改装済か？それはいつか？等々）を比較をしてより現実的な値段を出す必要があります。ZillowやRedfinなどオンライン上のAIが付ける値段は家の中の状況は把握していないので、決して信用なさらないでください。
その為に本当はGood Dealだったものを逃した方も少なくありません。
**ご売却に必要な書類の準備**
・モーゲージ関係書類
・ご購入時の売買契約書
・Deed
・タイトルレポート
・固定資産税関係書類（直近のステートメント）
・ホームオーナーズ保険関係書類
・その他物件に関する書類（Surveyはありますか？）
・賃貸している場合は、賃貸契約書
2）エージェントが所属する不動産会社と専属媒介契約を結ぶ
MLS(Multiple Listing Service)毎に指定の媒介契約書のひな型があります。それにサインをすることで、エージェントが仕事を開始します。
そのエリアを知り尽くし、MLSにフルアクセス出来る地元のエージェントと十分相談の上、まず売出し価格をお決めください。
その後、内覧についての注意点や詳細な段取りを打ち合わせます。
エージェントは物件写真を撮影/用意します。ご要望があれば動画や間取り図、また下のような3D Dollhouseもご用意します。（テナント居住中の投資物件の場合はプライバシーの問題がある為テナントの意向を尊重し要相談となります）
3）物件内覧の開始
物件をMLS に載せると、買主の内覧が始まります。MLSに載った物件は、インターネットさえあれば世界中どこからでも見ることが出来ます。山場は最初の二週間と言われています！
居住中の場合は、予め〇〇時間前にアポイントを取って欲しい。というリクエストは可能です。
注：この内覧の際、売主様は基本的には物件から外出して頂く必要があります。売主側または買主側の当地の不動産ライセンスを持ったエージェントが必ず同行して行われますので、ご心配なく。
またMLSに載せたすぐの週末に売主のエージェントがパブリックオープンハウスを実施するのは効果的です。
4）オファーが入る
The first offer is the best offer
と言われているように、オファーは特別なホットマーケットでない限り次から次へと入るものではないので、大切に、慎重にご検討ください。エージェントとよくご相談頂き結論を出してください。
残念ながら、二週間経っても一つもオファーが入らないという場合は、売り出し価格の見直しが必要です。エージェントと戦略の見直しをしましょう。
5）オファーの合意
諸条件を鑑み、オファーに合意することになります。
6）買主によるインスペクション
オファーが合意されたら、買主がすぐインスペクションをします。もし、インスペクションの結果で大きな問題が発見され、売主に改善要求がなされた場合は、修理をするか、クレジットを渡すか、売買価格の見直しということになります。（オファーにInspection Contingencyが付いているかにもよりますが）対処法はエージェントと十分な相談の上お決めください。
7）売買契約へ
買主のオファーに合意をしたら、売主の不動産弁護士がオファー内容が盛り込まれている売買契約書を作成します。通常は一日程度で売買契約書は買主の弁護士の元に届きます（Emailで）。弁護士同士で内容の調整をして、それぞれのクライアントにとって問題がない内容に仕上がったら
買主が先にサインをして、ダウンペイメント（頭金）の一部（約束分）を売主側弁護士のエスクローに送ります。
*家の売却を決めたら弁護士を決めておく。不動産弁護士にはすぐ出動してもらう必要があり、また仕事は迅速さが必要ですので、当該エリアでの経験が豊富でレスポンスのいい弁護士を予め選定しておきましょう。荘園不動産ではクライアントの質問に丁寧に答えてくれる弁護士をお勧めしております。
8）売主が売買契約書にサインをする
売主が不利になることのないよう、売主弁護士が買主弁護士と調整の上・レビューをして、出来上がった売買契約書なので、この段階で重箱の隅をつつくような売主による契約書のチェックは不要ですが、ご心配があれば弁護士にどんどん質問・相談してください。（不動産法上、エージェントによるLegal Adviceは禁止されております）
9）買主が物件の測量とタイトルサーチをする
物件を売りに出す際にエージェントも役所で資料を集め予め調べますが、細かいことまでは出来ないので、買主側がタイトル会社を使って購入後に問題がないか？所有権・抵当権・未払いの税金・違法や許可の取れてない建築や増改築部分等がないか等調べます。
もし問題があった場合は、売主が対応しなければなりません。あるいは、そのまま値下げをして売却することに合意するか等調整が必要になります。
10）買主がローンを取る場合、アプレイザー（不動産鑑定人）が物件調査に来る
売却合意価格程度の評価額が出ることを期待しましょう。評価額が出ない場合は、値下げを要求されたり、またはローンが出ないので契約が破棄される場合もあります。
11）買主のローンのコミットメントが出る
いよいよクロージングが近くなりました。双方の弁護士、タイトル会社の人、銀行の人、売主と買主の都合に合わせてクロージングの場所や時間が決まります。売買契約書に双方がサインをしてから、ここまで30日から60日程度かかるというのが一般的です。
（買主が現金購入かモーゲージを取るかで変わってきます。）
12）売主がクロージングに来られない場合は
売主はクロージング前日にサインを済ませておく場合もあります。
売主が遠方にいる場合は弁護士に委任をするといいでしょう。委任状には公証が必要なので、米国非居住者の場合は予め在外米国大使館で公証の予約を取り、公証人の前でサインをした原本をDHL, Fedex等で売主側弁護士に届けます。委任が必要な場合は早めに弁護士に申し出て委任状を作成してもらいましょう。
13）買主による最終インスペクション
売買契約後、変化や補修が必要な点はないか？新たな水漏れ等ないか？など物件自体の存在も含め、買主がクロージング直前にインスペクションをします。不具合が問題となった場合は、修理やその費用のクレジットをして最終売買の同意を得ることになります。
14）売主によるユーティリティアカウントのクローズ・移転手続き
電気ガス・水道・ケーブル・電話・オイル会社などのアカウントクローズ依頼をし、最後の支払い方法を決めておきます。
15）クロージング
売主の税金の未払いがないかどうか確認をしておいてください。
既に支払い済みの不動産税などの調整はクロージングの際に行われますので、支払い証明を予め弁護士に渡しておいてください。売主が払った不動産税はクロージングの日をもって日割り調整されます。
*売主からクロージングを仕切るタイトル会社の担当者にクロージング終了後に謝礼金を渡す習慣があります。金額は弁護士にご相談ください。
*売主が非居住者の場合、売却代金から15%の連邦源泉税が徴収されます。その他税金回りでは気をつけなければならないことは多いので、CPA（米国公認会計士）の方とは密にコンタクトをお取りください。
